마천1동대출

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작성자대구막창 조회 1회 작성일 2021-05-04 08:37:57 댓글 0

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설계도면으로 본 마천1구역의 미래모습_거여마천뉴타운_재개발투자

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대출 금지! 초강수!_2021.5.1_부동산별별수다1_네오비TV

타임라인
00:00 210501_별별수다
02:32 1. 대출 금지! 초강수!
23:08 2. 부동산 하락 요인 안 보인다!
39:39 3. 전세시장 계속 조용할까? 전망
48:39 4. 재건축 폭탄규제! 준비중

1. 6억 넘는 주택 살 때 대출 조인다… 서울 아파트 83% 규제 대상

7월부터 가계대출 규제 강화 / ‘가계부채 관리방안’을 발표
‘총부채원리금상환비율(DSR) 규제’(DSR는 주택대출, 신용대출, 카드 할부금 등 모든 대출의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 값으로, 개인의 상환 능력에 맞게 빌려주는 관리 지표) 를 대출자 개인별로 단계적으로 적용한다는 게 핵심

7월부터 신용대출이나 마이너스통장이 있는 사람이 서울 등 부동산 규제지역에서 6억 원이 넘는 집을 살 때 주택담보대출 한도가 수천만 원 줄어든다.

2023년 7월부터는 개인이 받은 대출 총액이 1억 원을 넘으면 깐깐한 대출 규제를 적용받게 된다.

반면 당장 소득이 적은 청년, 서민층은 미래 소득을 인정받아 대출을 더 받을 수 있고 청년과 신혼부부를 위한 만기 40년짜리 모기지도 하반기(7∼12월)에 나온다.

3단계로 나눠 적용된다.
7월부터 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 6억 원 초과 집을 살 때 주담대를 받으면 DSR가 40%를 넘을 수 없다. 서울 아파트의 83.5%가 6억 원 초과다. 1억 원 초과 신용대출을 받을 때도 마찬가지다.

내년 7월부터는 총대출액이 2억 원을 초과하면, 2023년 7월부터는 총대출액이 1억 원을 초과할 경우 예외 없이 DSR 40% 규제가 적용된다.

대출총액에는 마이너스통장 한도를 비롯해 카드론, 자동차 할부 등 모든 가계대출이 포함된다. 다만 전세담보대출, 예·적금담보대출처럼 소득 이외의 상환 재원이 있는 대출이나 정책성 서민대출은 제외된다.

5월부터 모든 금융사에서 토지, 오피스텔, 상가 등 비주담대에 대한 LTV가 최대 70%로 일괄 제한된다. 토지거래허가지역에서는 40%로 더 강화

* 쟁점
대출규제 완화 이야기가 있었는데 오히려 대출 규제?
부동산 시장에 미치는 영향?

2. “83만 공급한다더니 이제 겨우 17만”…패닉바잉 다시 고개드나

수도권 11만가구 신규택지 발표, 하반기로 연기
2·4 대책 발표 후 확보한 물량은 17만7700가구
신규택지 후보지 투기 조사 결과 따라 신규택지 발표 또 미뤄질수도
후속 조치 실행, 강남권 참여·주민 동의가 관건

일각에선 11만 가구 규모의 수도권 신규택지 선정이 미뤄지면서 공급 목표 달성에 차질이 불가피하다는 지적이 나온다. 수사 결과에 따라 투기 거래가 다량 확인된 일부 후보지가 배제될 경우 공급목표 지연 기간이 더 늘어날 수밖에 없다.

이럴 경우 지속된 공급시그널을 통해 ‘패닉바잉’을 진정시키겠다는 정부의 당초 목표가 불가능해질 수 있다.

물량이 대부분 강북 지역에 편중된 점도 문제다.

서울 집값 상승의 진앙지인 강남권 공급 없이 시장 안정 효과가 크지 않을 것이란 지적이다.

도심 복합개발 1·2차 통틀어 강남권 후보지는 한 곳이 없이 34곳 중 29곳이 강북 지역이다.

“설마 또 오를까… 어, 오르겠네” 정부 예상 뒤엎는 2분기 집값

서울 아파트 입주물량 1분기 반토막
양도세 중과·종부세 회피 매물도 끝
오세훈發 재건축 기대감 상승 요인
“하락 요인 안 보인다” 다시 들썩

다주택자에 대한 강화된 세제가 매물 출회를 끌어낼 것이라는 정부·여당 기대와 달리 세제 회피용으로 의심되는 증여가 급증한 부분도 2분기 시장 상황을 꼬이게 만드는 요인

* 쟁점
2.4 대책 공급 차질 (신도시 택지 지정 - LH 직원 투기)
강남권 공급 부재 (재건축, 재개발 사업) - 주민 동의율도 문제
투기 잡다가 부동산 가격 상승 (빈대 잡다가 초가삼간 다 태우는 격?)
부동산 시장에 미치는 영향

3. 봄 이사철인데…전세시장 '조용’

서울 전세가격 상승률 0.03% 그쳐
거래량 줄고 매물 2만건대 꾸준히 유지
입주 물량 증가·단기 급등 피로감 영향

재건축 규제완화 기대로 들썩이는 매매시장과는 다른 모습
서울 아파트 전세 시장이 봄 이사철에도 차분한 분위기다.

통상 3~5월에는 봄철 이사수요가 몰리면서 전세 매물을 찾기 어렵거나 가격이 오르는 경우가 많다. 하지만 올해는 그 흐름에서 비껴가는 모습이다.

연초까지만 해도 봄철 전세난 우려가 제기됐지만 3월 이후 가격 상승폭은 오히려 둔화하는 추세다. 일부 지역에서 대규모 입주가 이뤄지고 있는데다 지난해 임대차2법 시행에 따른 가격급등 피로감으로 단기 조정에 들어갔다는 분석

이달 들어 전세 매물이 줄고 있지만 이 역시 연초 매물이 급격히 쌓였던 것에 대한 기저효과라는 분석이 지배적

* 쟁점
전세가격이 하락으로 접어들 수도 있을까?
거래량은 줄었지만 가격은 이미 큰 폭으로 상승!

4. 서울시 "재건축 조합원 자격 제한 더 빨리하자"…국토부는 "글세“

서울시가 재건축 조합원 지위(입주권) 양도 기준을 더 강화하는 방안을 추진 중
조합원 분양이 가능한 시점을 사업 초기 단계인 정비구역 지정 이후로 당기자는 것
토지거래허가구역을 지정한 것처럼 재건축 규제를 풀기 전 투기세력이 몰리는 상황을 방지하기 위한 조치

그러나 국토부는 규제 강화 전에 막판 매수세가 몰리면서 재건축 시장을 자극할 수 있다며 회의적인 반응

26일 국토부에 따르면 서울시는 최근 국토부에 재건축 조합원 지위 양도 금지 규정을 강화하는 내용의 '도시 및 주거환경정비법(도정법)' 개정안을 건의했다. 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도가 금지되는 시점을 국토부 장관이나 시도지사의 판단에 따라 정비구역 지정일 이후로 앞당기도록 하는 내용이다.

현행 도정법에서는 투기과열지구에서 재건축 조합원 지위 양도가 금지되는 시점을 조합설립 이후부터로 규정하고 있다. 조합설립 이후부터는 1가구 1주택자가 10년 이상 보유하고 5년 이상 실거주한 물건만 조합원 지위 양도가 가능하며 그렇지 않은 물건을 사면 새 아파트 입주권을 받을 수 없다. 올 들어 압구정 재건축 아파트들의 가격이 뛴 것도 조합 설립 이전에 사려는 매수세가 몰린 영향이 컸다.

서울시가 이번 개정안을 추진하는 것은 재건축 규제를 풀기 위한 포석으로 분석된다. 서울시는 앞서 재건축 이슈가 있는 압구정, 여의도, 목동, 성수 등을 토지거래허가구역으로 지정하면서 동시에 안전진단 기준 완화를 국토부에 건의했다. 투기가 몰리는 것을 막을테니 재건축 활성화를 위해 규제를 풀어달라는 것이다.

서울시 건의대로 안전진단 기준이 완화된다면 재건축 초기 단계에 있는 단지들에 투기세력이 몰릴 가능성이 높다. 안전진단은 재건축 사업을 위한 첫 관문이어서다. 이같은 경우를 대비해 서울시가 사전에 투기 세력 유입을 막을 장치를 마련하려는 것으로 보인다. 안전진단 기준 완화 건의를 받은 국토부가 "시장 영향을 최소화 할 서울시의 복안을 살펴보겠다"고 한 것에 대한 응답으로도 해석된다.

재건축 진행 과정 중 너무 앞 단계에서부터 조합원 지위 양도를 금지해 버리면 매물 실종, 거래 절벽이 발생해 시장이 왜곡될 가능성도 있다. 거래 가능한 특수 매물의 호가는 천정부지로 뛸 공산이 크다.

목표
* 재건축 규제 완화 = 공급 속도
사전 작업
* 토지거래 허가가구역 지정
* 재건축 조합원 지위 양도 금지 조건 강화 / 투기과열지구 (조합설립 - 구역지정)
(투기과열지구 재건축 : 조합설립 이후부터는 1가구 1주택자가 10년 이상 보유하고 5년 이상 실거주한 물건만 조합원 지위 양도가 가능)
* 재개발 : 관리처분계획인가 후
= 재건축, 재개발 시장이 미치는 영향?

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